Bauliche Veränderungen umfassen sämtliche Maßnahmen, die über eine Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen (§ 20 Abs. 1 WEG).  Als bauliche Veränderungen gelten daher auch Maßnahmen der bisherigen modernisierenden Instandsetzung und solche der bisherigen Modernisierung des Gemeinschaftseigentums.

Erhaltungsmaßnahmen sind von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen (16 Abs. 2 S. 1 WEG), während bei baulichen Veränderungen die über die Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen gesetzlich weiter differenziert wird. 

Modernisierende bauliche Veränderung, § 20 Abs. 1 WEG:

Hierunter werden Maßnahmen gefasst, die über den Erhalt bzw. die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und z.B. eine energetische oder technische Aufwertung des Gemeinschaftseigentums bewirken. Solche baulichen Maßnahmen können bereits mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Einzelne bauliche Veränderungen von Wohnungseigentümern, 20 Abs. 2 WEG:

Der Gesetzgeber hat nunmehr einen Anspruch einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf bauliche Veränderungen aufgenommen. Der § 20 Abs. 2 WEG gibt dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf bauliche Veränderung in den dort aufgezählten Fällen. 

Darunter können angemessene bauliche Veränderungen verlangt werden, 

a) die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, 

b) dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, 
c) dem Einbruchsschutz oder 
d) dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen.

Die Wohnungseigentümer müssen hier jedoch zunächst einen entsprechenden Beschluss fassen sowie die Rahmenbedingungen der baulichen Veränderung bestimmen. So z.B. ob die Baumaßnahmen durch den Wohnungseigentümer selbst oder durch den Verwalter beauftragt werden.

Bauliche Veränderungen gemäß § 20 Abs. 3 WEG:

Der § 20 Abs. 3 WEG ist eine Auffangnorm des § 20 Abs. 2 WEG. Danach kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Das Gesetz regelt dabei nicht, welche Maßnahmen hierunter Fallen.

Einzelnes Ausschlusskriterium stellt der § 20 Abs. 4 WEG dar:

Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. 

Kostentragung einer modernisierenden baulichen Veränderung, § 20 Abs. 1 WEG:

Das Gesetz sieht nunmehr vor, dass die Kosten einer modernisierenden baulichen Veränderung grundsätzlich von denjenigen Wohnungseigentümern zu tragen sind, die der Maßnahme im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung zugestimmt haben.

Ausnahmsweise sind die Kosten gemäß § 21 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile tragen, wenn die bauliche Veränderung

• mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und die bauliche Veränderung nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist oder

• die Kosten für die Maßnahme sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Kostentragung einzelner baulicher Veränderungen von Wohnungseigentümern, 20 Abs. 2, Abs. 3 WEG:

Die Kosten baulicher Veränderungen von Wohnungseigentümern nach § 20 Abs. 2, Abs. 3 WEG sind von den jeweiligen Wohnungseigentümern selbst zu tragen, § 21 Abs. 1 S. 1 WEG. Nur Ihm gebühren die Nutzungen.